Продажа ипотечной квартиры: тонкости сделки

На сегодняшний день распространенной операцией с недвижимостью является продажа квартир, которые находятся в ипотеке. Продажа квартир из-под залога имеет много нюансов, поэтому лучше осуществлять такую сделку со специалистом. Согласовывать вопросы придется между тремя сторонами  – Покупатель-Продавец-Банк. При этом каждый банк предлагает свою схему сделки. Риска в таких операциях практически нет, всё прозрачно и ясно.

Причины продажи квартиры по ипотеке

Нестабильная экономическая ситуация в стране сказывается и на рынке недвижимости. В таких условиях большинство заёмщиков оказываются неспособными выплачивать ипотечный кредит. К наиболее распространенным причинам можно отнести:

• желание собственников ипотечных квартир приобрести другую квартиру с лучшими условиями жилья;

• официальный развод семейной пары, при котором делится совместно нажитое имущество;

• неспособность заемщиков выплачивать кредит по ипотеке.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Специалисты по ипотечной недвижимости заметили характерную черту. Заемщики бывают двух типов:

• позитивно настроенные

• негативно настроенные

Во время продажи ипотечной квартиры первые действуют логично, последовательно, учитывая состояние рынка недвижимость. Такие люди взаимодействуют со всеми участниками процесса, они учитывают моменты и банков, и риэлторов, и покупателей. Сделка планируется, задачи расписываются, а положительный настрой помогает достичь поставленных целей.

Вторые заемщики действуют на пролом, диктуя свои условия. Помимо продажи квартиры,  их целью становится получение прибыли. Мотивации таких людей корыстные, и это всё в условиях падающего рынка недвижимости.

Предпродажная подготовка

Для того чтобы эффективно начать сделку, следует предпринять следующие меры:

• Обратиться за разрешением в банк. Там же уточнить наличие или отсутствие дополнительных банковских комиссий при продаже ипотечных квартир. Выясните, кто является действующим держателем закладной.

• Необходимо выбрать риэлтора  или  ипотечного брокера, который будет Вас вести по данному процессу и консультировать о ценах и предпочтениях на рынке недвижимости.

• Также следует проконсультироваться  с банковскими сотрудниками,  в случае неспособности выплачивать деньги по кредиту. Банк даст Вам специальные «каникулы» и зафиксирует сумму долга на время продажи.

Традиционные схемы продаж ипотечных квартир

1. Первый вариант не предусматривает перевод залога на покупателя.
2. Второй вариант предусматривает перевод залога на покупателя.
3. Третий вариант предполагает использование кредитных средств  других банков.

Вариант № 1

В первом случае покупатель выплачивает всю сумму денег заемщику, перечисляя их на его расчетный счет. В  результате этого он получает квартиру без обременения. После списания банком ссудной задолженности, подписывается предварительный договор купли продажи ипотечной квартиры, после чего идет процедура регистрации в УФРС, которая может длиться от двух недель до одного месяца. Риск для покупателя состоит в том, что деньги переводятся на счет продавца до регистрации договора в УФРС. Покупателю следует подстраховать себя, взяв расписку у продавца о получении денежных средств.

Во втором случае покупатель может заранее не вносить деньги на расчетный счет продавца. Для этого открываются банковские ячейки. Одна ячейка должна содержать полную сумму денег для досрочного погашения долга покупателя по аренде. Вторая ячейка заполняется средствами для расчета с продавцом, которые предусматривают разницу между суммой долга и продаваемой стоимостью. Далее подписывается договор купли-продажи и регистрируется на имя покупателя.

Процедура продажи ипотечной квартиры

Вариант № 2

Для этой сделки в банке открываются две ячейки, где покупатель страхует и хранит свои средства. Право собственности переходит на покупателя, при котором на нем сохраняется обременение, подписывается и регистрируется договор купли продажи. После процедуры внесения средств на счет продавца пишется заявление и снимается обременение. Документы ещё раз регистрируются и отдаются покупателю.

Вариант № 3

В этой сделки участвует ещё один банк в виде второго кредитора. Суть состоит в том, что на объект продажи накладывается второе обременение. Затем второй банк перечисляет деньги первому, в результате чего снимается обременение. На сегодняшний день такая схема практикуется, но она ещё не до конца разработана.