Можно ли продать ипотечную квартиру? Или немного о предпродажной подготовке заемщика

Ипотека не нуждается в особом представлении: довольно популярная во всем мире форма кредита, выдаваемая банком под залог недвижимого имущества, пользуется неизменным спросом. Заветная мечта – приобрести в собственность квартиру претворяется в считанные дни. Но многих людей, воспользовавшихся данный видом кредитования, интересует целый ряд вопросов, связанных с покупкой квартиры и возможностью ее дальнейшей продажи. Да и можно ли продать ипотечную квартиру? Оно и понятно: ведь многолетняя привязанность к выплате процентов, согласитесь, довольно рискованное решение, требующее максимального знания различных нюансов.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Если коротко, то – да, конечно же, любую собственность, хоть и частично принадлежащую банку или любой другой финансовой организации, можно не только сдать в аренду, но и с выгодой для себя перепродать. Исключение из правил? Безусловно, нет! Тут действует несколько иное правило: все, что покупается, имеет право быть проданным. Законность основания определяется, с одной стороны, желанием собственника квартиры, а с другой – форс-мажорными обстоятельствами, вынуждающими владельца недвижимости пойти на этот шаг. Причин может быть много, вплоть до банальной нехватки денег. Но не об этом речь.

Распространенные схемы продажи ипотечного жилья

Во-первых, следует обратиться в банк, в котором получили ипотечное кредитование, и объяснить свое желание продать квартиру. Наиболее прозрачный и законный способ. В этом случае гарантировано прямое участие банка, которому остается связаться с регистрационной службой и содействовать благополучному исходу процесса купли-продажи.

Владелец квартиры должен получить консультацию у своего кредитного инспектора, подготовить необходимые документы (зарегистрированный договор купли-продажи, ЕГРП и т.д.) и официально обратиться в банк. Будущий покупатель вносит деньги в счет погашения кредита на счет банка. В свою очередь, разница между суммой кредита и ценой квартиры вносится на другой счет в этом же самом банке. Грубо говоря, голова всему процессу купли-продажи – банк, от которого полностью зависит владелец продаваемой недвижимости.

Во-вторых, действовать самостоятельно. Дать объявление в тематических газетах, журналах, форумах и других наиболее подходящих социальных средствах. Одно маленькое но: в этом случае продается не квартира как таковая, а кредит на нее. Этот способ также требует участия банка, так как именно финансовая организация, выдавшая ипотечный кредит должна одобрить нового заемщика. Дальнейшие выплаты и все ипотечные обязательства предыдущего собственника автоматически переходят на нового владельца квартиры. Естественно, все расчеты полностью находятся под контролем банка. Третьего варианта нет.

Заинтересованность банка очевидна: таким образом снижается риск мошеннических манипуляций. Более того, ипотечная организация может внести ряд дополнительных поправок, позволяющих в максимальной степени обезопасить себя от возможных неприятностей. Грубо говоря, банк будет думать только о своей безопасности, выгоде и репутации. Но не о вашем личном интересе! Так что будьте готовы не только к получению каверзных вопросов и требований, но и элементарному отказу. Отчаиваться в этом случае не следует, так как есть и еще более крайний, но не столь успешный выход: обращение к другому банку вместе с покупателем квартиры. В случае одобрения иного финансового учреждения происходит рефинансирование кредита между вашим банком и кредитной организацией покупателя. Отметим сразу: перекредитование – довольно нераспространенный способ, так как банки достаточно неохотно идут на этот шаг.

И, наконец, в-третьих, продать ипотечную квартиру возможно с помощью посредников. В этом случае обращение в агентства по недвижимости повлечет за собой оплату за получение сторонней услуги. Отметим сразу – это самый крайний случай, так как не все риэлторские компании занимаются перепродажей ипотечной квартиры. Кроме того, малое количество банков готово сотрудничать с агентствами по недвижимости. Если и финансовая организация, и посредническая компания не против действовать вместе, то следует обратить внимание на заключаемый с риэлторской компанией договор, в котором наиболее четко и детально будут расписаны обязательства обеих сторон: вашей и сторонней.

Положительный момент этого способа заключается в профессиональном умении посреднической компании благополучно проводить подобные сделки.

Дополнительные нюансы

Для успешной перепродажи необходимо заранее подготовить и представить в наилучшем свете сам объект продажи. Реклама – дело тонкое! Покупатель обращает внимание на все: начиная от пространства, ремонта и заканчивая чистотой помещения. Грубо говоря, покупка с долгами, а ипотечная квартира таковой и является, должна предстать перед будущим покупателем во всей своей красе! Не помешает и дополнительный стимул, коим чаще всего является низкая цена.

Не важно, какими соображениями руководствуется продавец и какой способ он выбирает. Главное – легитимность предпринимаемых действий.

Как продать ипотечную квартиру? Ответ однозначен:

• иметь огромное желание достичь определенной цели, которое позволяет не только подняться над собственными страхами, но и преодолеть возможные препятствия;
• запастись огромным терпением, так как процедура перепродажи требует длительного времени.