Что такое закладная по ипотеке: понятие, особенности обращения
Что такое закладная по ипотеке? По сути это именная ценная бумага, подтверждающая право ее держателя на:
- получение платежей по ипотеке;
- залог имущества, обремененного ипотекой.
Как и любой другой финансовый инструмент, закладная по ипотеке – это товар, который можно продать или использовать в качестве обеспечения в целях привлечения дополнительных денежных средств.
Чаще всего банки либо берут кредиты в других финансовых организациях под залог пакета закладных, либо выпускают другие ценные бумаги (например, облигации), обеспеченные закладными. Прибыль банка при такой схеме (без передачи закладной) будет равна разнице между величиной платежей по ипотечному кредиту, поступающих от заемщика, и величиной процентов, уплачиваемых самим банком за пользование заемными средствами.
Если кредитор передает закладную, то он утрачивает право требования платежей и право залога на имущество, но получает денежные средства, которые может вновь пустить в оборот.
Содержание:
Оформление документа
Бумага составляется залогодателем в письменной форме, а если он является третьей стороной сделки, то и заемщиком. Обычно этим занимаются либо сотрудники банка-кредитора, либо нотариус.
В закладной прописываются:
— сведения об участниках сделки;
— основные условия кредитования;
— характеристики предмета залога, позволяющие однозначно идентифицировать его (месторасположение, инвентарный и кадастровый номера, площадь объекта и отдельных его элементов и прочее);
— права и обязанности сторон;
— сведения о владельцах закладной – так называемые передаточные надписи.
Документ, подписанный всеми участниками сделки, в обязательном порядке регистрируется в установленном законом порядке в соответствующих органах.
Последствия утраты закладной
Документ хранится у залогодержателя, передается другим лицам им же. Но в случае утраты данной бумаги именно должник обязан восстановить текст и передать в регистрирующие органы новый экземпляр (дубликат).
На практике восстановлением документа зачастую занимается залогодержатель. В закладной – дубликате – будут прописаны все основные положения договора ипотеки, но возможны отступления от оригинала.
Учитывая, что закладная имеет большую юридическую значимость, нежели ипотечный договор, залогодателю (заемщику) необходимо иметь копию первоначальной версии документа, прошедшего государственную регистрацию. Иногда случается так, что такая закладная по ипотечному договору существенно отличается от первоначальной версии. Для заемщика это может обернуться большими проблемами вплоть до предъявления требования досрочного погашения долга.
В случае утраты закладной при погашенном ипотечном кредите заемщик и держатель бумаги вправе обратиться в регистрирующие органы с совместным заявлением о снятии обременения с залогового имущества и погашении соответствующей записи.
Возможные последствия передачи закладной третьему лицу
Если по тем или иным причинам закладная была передана третьему лицу (например, другому банку или коллекторскому агентству), то заемщик может столкнуться со следующими проблемами:
— требованием изменения условий кредитования. Но это возможно только по соглашению сторон, то есть никогда ставка по кредиту не увеличится, срок займа не уменьшится, предмет залога также останется прежним, если должник не даст согласия на подобные изменения;
— при смене держателя закладной (фактически получателя платежей по кредиту, кредитора) поменяются реквизиты для совершения платежей, что возможно приведет к дополнительным расходам в виде комиссий за перечисление денежных средств на другой счет;
— непредвиденными тратами на документооборот, если держатель ценной бумаги территориально находится в другом регионе, например, в случае утраты закладной ее восстановление будет затруднено.
Естественно, при каждой передаче прав по закладной держатель обязан уведомить заемщика о производимой операции. Но согласия должника на совершение сделок с ней не требуется.
|
Что такое закладная, для чего она нужна? |
Право требования по данной ценной бумаге прекращается в момент полного погашения ипотечного кредита. По окончании расчетов банк в кратчайшие сроки обязан сделать в закладной соответствующую запись, заверенную подписью уполномоченного лица и печатью, и передать документ заемщику.
Данную бумагу необходимо предоставить в регистрирующие органы, которые в течение трех рабочих дней делают запись о погашении ипотеки. После документ либо остается в деле, либо передается заемщику с отметкой «Погашено». Одновременно оформляется снятие обременения с залогового имущества.
